Austrália je obrovská krajina s len ~26 miliónmi obyvateľov rozloženou na viac ako 7,6 milióna km². Veľa ľudí preto predpokladá, že tu musí byť priestor pre veľké pozemky a nízka hustota zástavby. Realita je však iná.
V rýchlo rastúcich oblastiach okolo veľkých miest, ako napríklad v Alkimos (48km od Perthu), sa pozemky pre rodinné domy stále zmenšujú a domy sú postavené extrémne blízko seba.
Počet obyvateľov (Greater Perth): okolo 2,3 – 2,4 milióna ľudí. Rozloha metropolitnej oblasti: približne 5 386 km². Perth je extrémne rozľahlé, nízkohustotné mesto s predmestiami, ale paradoxne, tam i v celej Austrálií sa rozmohol tento nešvar so zmenšovaním pozemkov.
Tento trend nie je náhodný. Je výsledkom mestských plánovacích rozhodnutí a snahy reagovať na dopyt po dostupnom bývaní. Developerské projekty preto často ponúkajú menšie parcely, aby znižovali vstupnú cenu bývania, efektívnejšie využili existujúcu infraštruktúru (cesty, elektrinu, vodovod) a dosiahli vyššiu hustotu obyvateľov bez potreby výstavby vysokých bytových domov.
Často počúvame, že menšie pozemky a hustejšia výstavba majú znižovať cenu bývania a zlepšovať dostupnosť domov. Teoreticky to znie logicky. Realita na trhu však vyzerá inak.
Príklad z praxe (dom na 59 Zodiac Drive, Alkimos WA), 500m od pláže, 48 km od Perthu:
Máj 2025: Dom s rozlohou 202 m² postavený v roku 2016 na pozemku 218 m² (zastavanosť 92,7 %) sa predal za 870 000 AUD (12 606 000 Kč)
Dnes: Odhadovaná hodnota je teraz 990 000 AUD (14 345 000 Kč) čo je ~65 800 Kč za m²!
To je nárast až 1,7mil Kč za niečo cez pol roka.
Menšie pozemky môžu pomôcť ľuďom vstúpiť na trh s bývaním.
Ale nezaručujú lacné bývanie v dlhodobom horizonte.
Ak dom na 200 m² v krátkom čase zdražie o 100 000 AUD, o znižovaní cien sa dá len ťažko hovoriť. Kľúčová otázka potom neznie, či ceny klesajú, ale pre koho je takéto bývanie ešte vôbec dostupné.
A takto nejak vyzerá 2 bedroom house na 200 m² pozemku za 635 000 AUD (9 201 000 Kč).
Porovnanie s Českom
Keď sme v Austrálii stavali my, nariadili nám, že pozemok musíme zastavať minimálne na 30 %. Skončili sme na ~55 %
V Českej republike sa pri rodinných domoch uplatňuje parameter zastaviteľnosti pozemku, ktorý určuje, koľko percent pozemku (maximálne) môže byť zastavaných budovami, napr. domom, garážou či terasou.
Podľa územných plánov obcí a pojmov ako „koeficient zastaviteľnosti“ sa tento limit typicky pohybuje okolo 25 – 40 % z celkovej plochy pozemku, pričom bežná hodnota býva okolo 30 %. Napríklad: Ak má pozemok 600 m² a zastaviteľnosť je 30 %, tak maximálna zastavaná plocha je 180 m².
To znamená, že väčšia časť pozemku musí zostať nezastavaná; často ako záhrada, trávnatá plocha, zeleň a podobne.
Tento limit pomáha:
- udržať dostatok zelene a priestoru okolo domov,
- zlepšiť mikroklímu, vsakovanie dažďovej vody a kvalitu bývania,
- a zabraňovať úplnému „vybetónovaniu“ krajiny.
Z územného plánu: Zástavba v řešené lokalitě má doplňovat a rozvíjet stávající obytnou strukturu okolí, aniž by narušila městské panorama a dálkové pohledy na historické jádro Velešína. Proto je navržena jako nízkopodlažní, aby nekonkurovala siluetě města a respektovala výškovou hladinu stávajících budov.
Na jižním okraji území, v pohledově exponované části u terénní hrany, se předpokládá výstavba izolovaných rodinných domů s dostatečnými odstupy, aby nevznikla souvislá pohledová bariéra.
Vzhledem k poloze lokality blízko městského centra je navržena vyšší intenzita zástavby až do 60 %.
Důležitým urbanistickým prvkem je doprovodná zeleň ve formě alejí podél komunikací a navržená veřejná prostranství, které musí být zachovány i při dalším projektovém zpracování.
V tomto prípade sa stretávame s výnimočnými 60 %, ale táto štúdia je riešená citlivo a ani pri tom vysokom percente nemáte pocit, že by domy boli na seba nejak prilepené. Územný plán to vyslovene zakazuje.
Paradox malých pozemkov v Austrálii
Menšie pozemky môžu dokonca urýchľovať rast cien, pretože:
- viac ľudí si môže dovoliť novostavbu
- zvyšuje sa konkurencia o tie isté domy
- lokalita sa rýchlo zaplní
Teoreticky: Viac domov na rovnakom území = viac ponuky = nižšie ceny
V realite: viac ľudí si môže dovoliť vstúpiť na trh, rastie dopyt v atraktívnych lokalitách a s nimi aj ceny.
Cena za m² pozemku často rastie rýchlejšie než v starších, riedkych štvrtiach.
Ďalší veľký problém — oceňovanie
Jedným z najmenej viditeľných, no kľúčových problémov trhu s bývaním je samotný spôsob oceňovania nehnuteľností. V porovnaní s Českom tu neexistuje systém koeficientov a technických úprav, ktoré by zohľadňovali vek stavby, technický stav, kvalitu vyhotovenia či rozdiely v urbanistickom kontexte.
Odhady sa často opierajú najmä o predaje „podobných“ domov v blízkom okolí, neraz bez ohľadu na to, či ide o rovnakú časť obce. Novostavba sa tak porovnáva so staršími domami len na základe približne rovnakej veľkosti pozemku alebo dispozície, bez hlbšej korekcie kvality a skutočnej hodnoty.
Bez ďalších korekcií, bez koeficientov, bez hlbšej analytickej práce.
Výsledkom je oceňovanie, ktoré odráža predovšetkým aktuálnu trhovú cenu a marketingový úspech realitných agentov, nie reálnu stavebnú, technickú a územnú hodnotu nehnuteľnosti. V prostredí, kde cena vzniká takmer výlučne porovnaním s tým, „za koľko sa to podarilo predať susedovi“, sa potom trh ľahko rozkýva a s cenami si každý môže do istej miery robiť, čo chce.
Keď sa navyše v susedstve objaví jeden úspešný predaj za vysokú sumu, informácia sa rýchlo rozšíri a často spustí lavínu ďalších ponúk. Susedia si na základe jednej „rekordnej“ ceny nastavia očakávania pre celé okolie, bez ohľadu na to, či ide o novostavbu alebo starý, zanedbaný dom.
Ako človeka so vzdelaním v oblasti oceňovania a technického posudzovania nehnuteľností ma toto dianie na realitnom trhu maximálne frustruje. Miestni oceňovatelia často len zhromažďujú údaje z predchádzajúcich predajov a vyberú „najpodobnejšiu“ nehnuteľnosť, bez toho, aby výsledok ďalej upravili pomocou koeficientov či hlbšej analytickej práce. Tu to proste funguje to inak.
Prečo mám pocit, že sa korekcie nerobia?
Austrálsky systém totiž používa „implicit adjustments“ (tie úpravy ale často ani nerobia) namiesto „explicit coefficients“.
V Česku je to nastavené nasledovne:
uprav → vypočítaj → zdokumentuj
Austrálsky prístup je skôr:
vyber → zdôvodni → obháj pred bankou alebo súdom
Z môjho pohľadu technického oceňovania tam tie korekcie proste chývajú, lebo:
- nie sú transparentné (nie sú vypísané ako položky)
- nie sú kvantifikované
- často sa redukujú len na výber „správnych“ porovnateľov
- alebo sa naozaj VÔBEC nespravia.
Kým bude hodnota bývania v Austrálii určovaná najmä tým, za koľko sa naposledy podarilo predať dom v susedstve, a ceny sa budú odrážať skôr od nálady trhu než od skutočnej hodnoty stavieb a pozemkov, nevidím zlepšenie dostupnosti bývania v Austrálii, ale skôr jej ďalšie zhoršovanie a prehlbovanie takzvanej Housing crisis.
Austrálsky blog 
Leave a comment